♥♥♥전세계약시 유의사항♥♥♥제발 이것만은 꼭 주의사항 확인 하시길...

처음부터 내 집 마련이 어려운 사회초년생이나 부동산 거래를 처음 해보는 신혼부부 등 전세나 월세의 주거 형태를 먼저 거치게 됩니다. 이런 분들의 경우 부동산 거래가 처음이다 보니 전세계약시 유의사항 과 같은 정보를 잘 모를 수 있습니다. 이러한 문제로 인해 발생하는 금전적 손해나 불이익으로 힘들어하는 사례가 생각보다 자주 일어나고 있다고 합니다. 더구나 요즘에는 아파트 시세가 상승하고 있어 임대인의 높은 전세금 때문에 혹시라도 발생할 문제에 대해 걱정이 될 수 있습니다. 전세계약시 유의사항 제발 이것만은 꼭 확인 하셔서 금전적 손해도 정신적 스트레스도 받지 않으시기를 바랍니다.

 

또한 전세계약시 유의사항 임대인 입장에서의 주의사항도 있으니 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

★ 전세계약시 유의사항 주의사항 1 - 실소유주 확인

전세계약시 유의사항 중 가장 먼저 해야할 부분이 등기부등본 상 소유주와 집주인으로 나온 분의 신상이 일치하는지 먼저 확인하는 것입니다. 이는 전세 계약뿐 아니라 모든 부동산 계약에 있어 가장 기초이자 필수인 부분입니다.

공인중개사무소나 공인중개사를 통해 거래 하는 경우 또한 개인 간 거래를 할 경우 모두 주의 해야 합니다. 등기부등본과 토지등기부 상의 내용을 확인하여 실제 자신이 계약한 사람과 소유주가 일치하는지...거래를 진행하려는 사람이 동일인인지 꼭 신분증과 함께 확인해야 합니다.

 

임대인과 월세 거래를 진행한 사람이 새로운 세입자를 구하여 본인이 집주인 행세하며 전세 거래를 맺고 보증금을 가로 챈 사건이 있습니다. 신혼부부나 취약계층을 상대로 이러한 사기행각을 벌이는 사례가 늘어나고 있다고 합니다. 만약 이런 부분에 능숙하지 않다면 도움을 받을만한 지인이나 부모님 등과 함께 동행하여 계약하는 것이 좋습니다.

 

★ 전세계약시 유의사항 주의사항 2 - 근저당

전세금이 많이 올라가는 시기에 전세자금 사기를 당하는 경우가 있다고 합니다. 전세계약시 유의사항 중 등기부등본을 확인햐여 근저당 (융자) 여부를 확인하여야 합니다.

 

근저당 : 일정기간 동안 증감변동할 불특정의 채권을 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권을 말합니다.

 

간단하게 설명하면 건물을 담보로 나중에 돈 받을 수 있는 권리를 채권자에게 주고 돈을 빌린 경우 투기나 보증금 사기를 치는 경우에는 근저당이 높은 경우가 많습니다.

 

일반적으로는 집주인 대출과 세입자 전체 보증금의 합이 집 매매가의 70%가 넘지 않다면 일단 적정선이라고 봅니다.

예를들어 건물 매매가 20억이라고 가정하고 임대인 대출 약 4억 + 세입자 보증금 3억 = 7억으로

집 매매가의 70%를 못미치니 거래해도 괜찮다고 볼 수 있습니다.

 

이렇게 입주하고 싶은 집의 근저당이 적정선 이하로 있어야 합니다. 계약하는 과정에서는 문제가 없는 부분이기는 하지만 이 근저당의 비율이 높게 책정되어 있다면 혹시나 이 집이 경매에 넘어가 안타깝게도 임대인에게 지불한 보증금을 다시금 돌려받기가 힘들어질 가능성이 생길 수 있어 체크해봐야 합니다.

 

근저당의 법적 정의를 보면 민법 제 357조(근저당)

1. 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

2. 전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.

 

★ 전세계약시 유의사항 주의사항 3 - 전세보증보험

전세보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금 반환을 주택도시 보증공사에서 책임지는 보증상품입니다. 전세보증금을 제때 못 받아서 이사를 못할 것이 걱정되는 세입자분들이나 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가 전세보증금을 못 받을까 걱정되는 세입자분들 또는 전세보증금 회수를 위한 법적 조치를 스스로 하는 것이 걱정되는 세입자 분들은 가입하는 것이 좋습니다.

 

실제로 세입자가 이사를 가게 될 경우 임대인 측에서 전세 보증금을 다시 돌려주어야 하는 것이지만 그것이 여의치 않거나 거부하는 경우가 많습니다. 이미 저도 한번 경험했었답니다. 불과 몇년 전 전세거래가 활발하지 않아 결국 임대인이 대출을 받아 저희에게 보증금을 반환해주었던 적이 있습니다. 이 당시 이사를 못가면 어쩌나 어찌나 불안하던지요. 

이런 경우 보증보험에 가입해두었다면 해당 기관에서 전세보증금을 먼저 돌려주고 이렇게 미리 지급된 이후에 기관에서는 임대인에게 직접 받는 방식이므로 임차인의 경우 계약기간에 맞추어 바로 이사를 갈 수 있습니다. 

 

★ 전세계약시 유의사항 주의사항 4 - 임대차계약서 확인

많은 사람들이 집을 알아보기 위해 발품을 팔고 내부를 둘러보는 일은 굉장히 열심히 합니다. 그에 못지않게 중요한 임대차계약서는 대충 읽고 도장을 찍는 경우도 있습니다. 열심이 집을 알아보고 확인한 내용을 기반으로 최종적으로 맺는 서류이기에 내용을 꼭 세세히 확인해보고 잘못 기재된 부분이 있을 경우 수정요청을 해야 합니다.

 

특히 서류상에 있는 특약사항들은 좀 더 꼼꼼하게 챙겨보아야 합니다. 기간의 연장은 어떻게 해야하는지, 임대기간이 종료되기 전에 중도 퇴실하게 될 경우에 대한 내용들을 주로 포함하고 있습니다. 또한 반려동물을 키우고 있다면 사전에 임대인과 주율이 꼭 필요하며 이는 특약사항에 기록하여 받아두는 것이 관련 내용의 번복이나 분쟁의 사유가 되지 않을 것입니다.

 

★ 전세계약시 유의사항 주의사항 5 - 임대차계약서 보관

임대차계약서를 계약하고 잔금을 치룬 후 이사가 끝나면 사실상 더이상 볼일이 없게 되어 중요하게 생각하지 않는 경우가 많습니다. 그러다보니 잃어버리는 일도 많다고 합니다. 하지만 월세액 공제와 같은사항에 대한 수혜를 받아야할 상황이 생긴다면 계약서가 필요합니다. 또한 전세계약갱신 청구 관련하여서 계약이 끝난 후 다른 집으로 이사를 하였더라도 어떠한 상황에 따라 이전 임대차계약서가 필요하기도 합니다. 이렇게 서로간의 계약 사항에 대해서 명시되어 있는 서류를 잘 보관하여 여러가지 수혜를 받는 데에 문제가 발생하는 일이 없도록 해야 합니다.

 

★ 전세계약시 유의사항 주의사항 6 - 확정일자 받기

이 모든 것이 완료되고 임대인과의 계약이 체결되었다면 확정일자를 미리 받아야 합니다. 그 날의 계약에 대해 공공기간의 확인을 받아두어야 합니다. 또한 이사와 동시에 바로 전입신고를 진행하여 법정 대항력을 가질 수 있는 조치를 꼭 해놓아야 합니다. 인터넷으로 전입신고가 가능하기 때문에 힘들게 이동할 필요없이 간편하게 집에서 진행하기도 합니다.

 

★ 전세계약시 유의사항 주의사항 7 - 임대인 주의사항

- 임대인은 위임장에 ' 전월세 계약에 대한 모든 권한 및 보증금. 월세징수 위임' 한다는 포괄적 위임은 자제하고, 위임장과 인감증명서는 주기적으로 변경 관리해야 합니다.

- 건물 관리인이 임대인 의사와 다르게 계약을 하지 못하게 위임사항을 명확히 하고, 건물 관리인이 보증금을 수령하지 못하도록 조치해야 합니다. 임대차 계약시 임차인이 임대인과 통화한 후 계약하도록 하고, 월세 및 보증금은 임대인 계좌로 직접 입금 등.

- 임대차 계약이 월세 계약인지 전세 계약인지 주기적으로 확인

- 건물 관리인을 통하지 않고 하는 일반 임대차 계약 체결 시 임대인의 신분증을 위조한 전세사기가 발생되지 않도록 주의해야 합니다.

- 건물 관리인에게 임대인의 인감증명서, 도장, 통장을 맡기고 임대차 관리 및 전월세 보증금 관리를 포괄적으로 위임한 경우 전세사기 사건을 유발할 가능성이 매우 높고 임대인에게 가장 큰 책인을 전가

 

♥♥♥전월세 신고제♥대상♥과태료 나오니까 주의하세요!!♥♥♥